빌라왕 사망 원인과 빌라왕 전세 사기 사태 및 피해자 수와 피해자 구제 대책은?

■ 사태의 발단은 수도권에서 1139채의 빌라와 오피스텔을 소유하고 있던 40대 임대업자 김 모씨가 갑자기 사망하는 일이 생기면 서부터입니다. 개인이 1139채의 빌라와 오피스텔을 소유하고 있다는 것에서부터 뭔가 수상합니다. 현재까지 집계된 피해자만 450명이 넘고, 이 숫자는 더 늘어갈 것으로 보입니다.

 

 

 

1. 빌라 왕 김 씨의 사망원인은 심장마비로 인한 급사이고 호텔에서 숨진 채 발견되었다고 합니다.

 

임대업자 김씨는 사망 전부터 이미 전세보증금 사기 혐의로 수사를 받고 있었습니다.

 

김 씨가 사망하게 되자 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자들이 걷잡을 수 없이 늘어났고, 이들이 피해 집계와 대책을 논의하기 위해서 온라인 카페를 만들었는데 현재 450명이 넘는 사람들이 가입해 있는 상황입니다.

빌라왕 사망에 피해자들 패닉 상태

사망한 김 씨가 1100여 채의 빌라를 소유하고 있었기 때문에, 단순 산술만으로도 아직 절반이 넘는 세입자는 자신이 피해자인 줄도 모르고 있는 상태입니다.

 

계약 만료가 다가오면 이 사기에 연루됐다는 것을 인지하게 될 테니까 시간이 갈수록 피해자들은 훨씬 많아질 것으로 예상됩니다.

 

 

 

2. 이 사건의 핵심은 '세입자들이 왜 전세보증금을 돌려받지 못하고 있는가'입니다.

세입자들이 전세금을 돌려받지 못하고 있는 이유는 여러가지가 있습니다.

 

우선 김씨가 소유하고 있던 빌라를 누구도 상속받지 않으려고 하기 때문입니다.

 

상속은 4촌 이내의 혈육만 가능한데, 알려진 대로 김 씨의 부모가 상속을 거부하고 있습니다.

 

여기서 우리 나라의 법과 제도의 맹점이 드러납니다. 세입자들이 소송을 통해 보증금을 돌려받으려고 해도 이미 김 씨가 사망해 버렸고 부모는 상속을 거부하고 있으니, 소송 대상이 없는 것입니다.

 

그리고 이런 사기에 대비하려고 전세금 보증보험에 가입한 세입자들도 있지만 이들도 손 쓸 방법이 없습니다.

 

전세금 보증 보험 규정에 '계약 해지를 통보할 당사자가 있어야 한다'는 규정이 있는데 이 규정 때문에 주택보증보험공사에서 피해자들에게 보험금을 지급할 근거가 없는 것입니다.

 

물론 혈육이 상속을 포기하면 됩니다. 지금 그 절차를 밟고 있다고 하는데요. 이번 사태의 경우 사망한 김 씨의 부모가 상속을 포기하게 되면, 법원에서 상속재산관리인을 선임하기 때문에 그 관리인을 상대로 소송과 경매 등을 진행하게 됩니다. 

 

 

 

3. 그런데 이 절차를 밟으려면 시간이 꽤 많이 걸리는 것이 문제입니다. 

소송과 경매 진행하는데 1년 정도 시간이 걸리고, 피해자가 많기 때문에 공동 소송을 진행하려면 시간이 더 걸립니다.

 

그런데 문제는 여기서 끝나지 않습니다. 더 큰 문제는 사망한 김 모씨가 62억 원의 종합부동산세를 체납했다는 것입니다.

 

이렇게 되면 빌라를 경매로 처분해도, 세금을 먼제 변제하기 때문에 세입자들이 우선 변제 순위에서 밀리게 됩니다.

 

세금 체납분을 먼저 변제토록 되어 있고, 소액임차인을 보호하기 위한 최우선 변제금이라는 게 있는데, 이 기준이 서울의 경우 보증금이 1억 5천만 원 이하여야 하고, 그중에서도 5천만 원만 우선 변제해줍니다.

 

이 기준 금액이 높지 않아서, 보증보험에 가입하지 않은 세입자들 가운데서는 우선 변제를 받지 못하는 사례가 많을 것으로 예상됩니다.

 

게다가 보증보험에 가입한 세입자가 200명 정도밖에 안 되는 것으로 파악되고 있어 보증금을 돌려받지 못할 피해자가 많을 것이라는 안타까운 사실입니다.

 

집값이 상승기라면 체납분 다 내고 보증금 변제까지 다 이뤄질텐데, 아파트와 달리 빌라의 경우 집값 대비 전세가 비중이 너무 높습니다.  집값의 90% 정도가 전세 가격으로 형성되는 것이 문제입니다.

 

아파트의 경우 전세가율이 50% 입니다. 요즘 같이 집값이 크게 떨어질 때, 빌라의 경우는 집값이 전세 가격 아래로 떨어져 깡통전세가 될 가능성이 높은 것입니다.

 

빌라 세입자면 상당수가 수입이나 자산이 적은 서민이나 청년, 사회초년생 들일 가능성이 높은데 너무나 안타까울 뿐입니다.

 

 

 

 

4. 풀리지 않는 가장 큰 의문은 '사망한 김 씨가 어떻게 1천 채가 넘는 빌라를 갖고 임대사업을 할 수 있었냐?'라는 것입니다.

경찰 수사 결과를 지켜봐야겠지만, 현재까지 상황을 종합해볼 때 사망한 김 씨가 실소유주가 아닌 즉, '바지사장'일 가능성 높다는 것입니다.

 

사망한 김씨는 2020년부터 3년간 갭 투자 방식을 집중적으로 매입해서 1139채를 소유했다는 것인데, 이것은 하루에 한 채씩 계약을 했다는 것으로 상식적으로 납득이 가지 않는 상황입니다. 

 

김 씨와 공모한 배후 세력들이 있다고 보고 있습니다.

 

기사 등을 통해 수상한 정황들이 속속 드러나고 있는데, 김 씨가 부동산 업자 집에 얹혀살았고, 그 부동산 업자는 수십 채 집을 돈도 안 받고 김 씨에게 넘겨줬다는 이야기가 나오고 있습니다.

 

즉 치밀하게 짜인 조직적 전세사기 가능성이 있다는 것인데,  2020년 전후로 이런 식의 무자본 갭 투자가 성행했기 때문에 제2 제3의 빌라 왕 전세사기가 또 터져 나올 수도 있는 상황입니다.

 

최근 집값과 전세가격이 동반 하락하고 있다 보니 집주인 세입자 간 분쟁도 많아지고 있어 임대차 시장이 혼란스럽습니다.

 

임대차보호법 개정이 필요해 보이는 부분도 있습니다. 이 같은 전세 사기 피해를 줄이기 위해, 예를 들어 집주인의 체납정보를 세입자에게 의무로 제공토록 한다든지, 제삼자에게 보증금을 예치토록 하는 에스크로 제도의 필요성도 거론되고 있는 상황입니다.

 

5. 이에 정부는 세입자 피해 방지를 위해 팔을 걷어붙이고 있습니다.

 

윤석열 대통령은 지난 12월 15일 “저도 법조인 출신이고 하다 보니까 이 부분에 대해서 법률적으로 상당히 고민을 많이 하고 회의도 했다”며 “국토부와 법무부에 전세입자들에 대한 합동 법률지원 TF를 만들어서 이분들에 대해서 법률지원을 하고, 그리고 법원에 등기명령 판단을 신속하게 받아냄으로써 전세금 반환 보증 혜택을 누릴 수 있도록 저희가 최선을 다하겠다”라고 약속했습니다.

그리고  “1000가구 이상의 임대물량을 관리하면 거기에 맞는 체계적인 시스템이 있어야 정상인데 그렇지 않다면 그건 대부분이 사기범죄”라며 “더 강력하게 서민들이 피해 보지 않도록 최대한 관심을 갖고 노력하겠다”라고 덧붙였습니다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 12월 15일 윤석열 대통령 주재 국정과제 점검회의에서 경찰청·법무부 등 관계부처와 힘을 합쳐 임차인 피해자 지원에 나선다고 밝혔습니다.

 

 

아울러 국토부와 법무부는 합동 법률지원 태스크포스(TF)를 조직해 세입자 보증금 반환을 위해 필요한 절차에 대해 신속히 검토·협의할 계획입니다.

 

세입자 중 많은 이들이 주택도시 보증 공사 전세금 반환보증보험 기가입자로 알려졌으나 김 씨의 사망으로 보험 혜택을 받기 어려워진 상황입니다. 


TF는 보증기관을 통한 설명회를 개최함과 동시에 보증금을 돌려받지 못한 피해자들을 대상으로 긴급 자금 대출을 원조하거나 임시거처를 제공할 방침입니다.

 

피해 세입자들은 9월부터 출범한 국토부 산하 '전세 피해 지원센터'를 통해 무료 법률상 담도 받을 수 있습니다.

 

 

임시거처로는 주택도시 보증 공사가 관리하는 주택과 한국 토지주택공사 임대주택을 활용할 수 있는 것으로 보입니다.

하지만 이 같은 구제 대책이 제대로 된 효과를 가져올지는 의문입니다.

 

피해자마다 처해 있는 상황이 달르고, 시간이 지날수록 피해 규모는 더 커질 것으로 예상되기 때문입니다.

주택도시 보증 공사에 의하면 김 씨 소유 주택 세입자 중에서 주택도시 보증 공사의 전세보증금 반환보증 보험에 가입한 세입자는 약 500명인 것으로 조사되었고 이 중에서 임대차 계약기간이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못하고 있는 세입자가 약 200명에 달합니다.

 

사고 액수는 300억 원 규모입니다.

 

빌라 왕 사망 관련 빅데이터 분석 결과, “과연 강서구청과 지역 정치인들은 몰랐을까? “, “하루에 세 건씩 일 년에 천 건의 전세 계약을 체결하는 건 물리적으로 불가능하다 배후 수사해라!” 등의 담론이 도출되었습니다. 

 

 

5. 또한 국토부와 경찰청은 지난 7월부터 전세사기 특별단속을 실시하고 있으며, 지난 8월 1만 4000여 건의 의심사례를 공유했습니다. 이를 바탕으로 7월 25일부터 진행한 4개월의 경찰청 특별단속 결과 349건이 적발되었습니다.

 

이 중 804명을 검거하고 78명을 구속했고, 월평균 검거인원이 지난해 30명에서 올해 200명으로 6.7배 늘어나는 성과를 내기도 했습니다.

 

현재 수사 중인 전세사기 의심 사건은 전국 391건이고 1261명이 연루되어 있습니다.

 

시·도 경찰청은 이 가운데 피해규모가 특히 크거나 조직적 범행으로 의심되는 556명이 연루된 24건을 집중 수사 대상으로 지정했습니다.